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不動産TV大分 有限会社 ケント興産
会社概要  賃貸借契約について  売買契約について
宅地建物取引業者票
 免許証番号        大分県知事(3)第2751号

 免許有効期間       平成25年11月8日から平成30年11月7日まで

 商号又は名称       有限会社 ケント興産

 代表者氏名        代表取締役 飯川 達也

 この事務所に置かれて
 いる専任の取引主任者   飯川 達也
 
 主たる事務所の所在地   大分市大字羽屋288番地の11菊池マンションC棟1階
             電 話 097−573−5338
          FAX 097−573−5339

          
宅地建物取引業者免許証
不動産業を営む上で非常に大切な免許証です。
額に入れて飾っています。
画像は開業した時に県からもらったものです。
アパート・マンション・貸家等の賃貸契約時
大雑把な見積もりですが、契約物件の毎月賃料等総額の“5.5倍〜6.5倍”が契約時に必要になります。その内訳は

  1.前家賃(1日〜入居の場合で計算)   ・・・賃料等1ヶ月分
  2.敷 金及び礼金            ・・・賃料の1〜3ヶ月分
  3.仲介手数料              ・・・賃料の1ヶ月分+消費税
  4.火災保険料(入居人数・保障内容で変化)・・・2〜3万円
  5.賃貸保証会社の家賃保証契約      ・・・毎月賃料等の40〜80%

ですから、家賃5万円のアパートを契約しようと思ったら約30万円の契約金が必要になると云うことになります。
これとは別に“引越し費用”や“カーテン・食器棚・テーブル等”の購入費用がかかることもお忘れ無く!!!

また必要書類等としては、本人の印鑑証明書、入居者全員の住民票の写し、家賃引落口座通帳、実印、口座届出印、運転免許証のコピー(表裏)、自動車検査証(車検証)、連帯保証人の印鑑証明などが必要になりますので、必ず契約前までに必要書類を揃えておく必要があります。どれかが1つ足りないだけで契約ができないことがありますので。
一戸建て・マンション・土地等の不動産の売買契約時
購入時はちょっと複雑です。

まず、不動産の表示価格だけでは購入はできません!諸経費がかかります。これは登記費用だったり、売り主様に支払う固定資産税の日割り額、金融機関の融資を受けるのであれば融資保証料、火災保険料それと仲介業者が頂く仲介手数料があります。銀行で融資を受ける場合は諸経費が大体ですが200万円ほどかかります。ですので不動産の表示価格+約200万円が必要な金額だと考えて下さい。金融機関から融資を受けないのであれば当然に諸経費は安くなります。

不動産業者さんに案内してもらい、納得がいったならば『買います!』の意思表示をします。
これは“買い付け証明”と呼ぶ書類にこの不動産を・・・の条件で購入しますと云った内容が記されたものなのですが、これを売主様に渡してもらいここから交渉が開始されます。
中古住宅・中古マンションの場合は現況有姿売買が前提になりますので、リフォーム工事は買主様負担であるとの認識をお持ち下さい。賃貸とはここが違います!
希望の条件を売主様が了承して下さったら、契約日の取り決めです。この契約日までに手付金(売買価格の1〜2割の『現金』)を準備します。
この手付金は非常に重要な意味を持つものですが、ただ口頭で『売ります。買います。』ではお互いが不安でしようがない。そこである程度まとまったお金を売主様へ渡すことで、売買契約の効力を持たせると云う考え方です。この手付金は売主様が受領後に『やっぱり売るのをやめた』だとか買主様が『やっぱり買うのをやめたい』だとかの心変りなどで契約を無かったことにしたいなんてことが起きた場合の賠償金になるものです。売主様の心変りの場合は受領済の手付金を買主様に返却し、更に同額をのせて(つまり倍返し)契約撤回、買主様の心変りの場合は、売主様にお渡ししている手付金が没収され(手付け流れ)て契約が撤回されると云う“違約金”の意味を持たせた取り扱いがなされるものなのです。
契約書の説明の前に、『重要事項説明』と云う説明を宅地建物取引主任者から受ける必要があります。これは取引しようとしている不動産の法的概要の説明です。
初めて聞くような言葉や法律用語がたくさん出てきますが、しっかり聞いて下さい。わからないことは質問しましょう。
説明が終わったら、この重要事項説明書に記名・捺印していよいよ『売買契約書』の説明です。
契約時には手付金を交付し、売買契約書にお互いに記名・押印しそれぞれの契約書に所定の額の収入印紙を貼付(売主・買主それぞれで負担)して契約完了となります。
金融機関から融資を受けて購入する場合は契約書の条文に必ず“ローン特約”が付いているか確認しましょう。これはローンの申込みをして審査が通らなかった場合は売買契約が最初からなかったことにする特別な約束事です。もしこれが付いていないと、どこからかでもお金を借りてきて決済時に残金を支払わなければならなくなってしまいます。

    不動産会社にメールや電話、来店して相談
   ◆物件の見学
   :気に入れば、諸経費の相談
   ぁ融資を受けるのであれば【融資仮審査】・・・各不動産会社で相談して下さい。無料です。
   ァР梢該OKであれば購入申込書の提出
   Α売買契約の日時決め
   А売買契約
   ─Ф睛撒ヾ悗僕算饋醜(現金での購入時は不要)

とまぁ、これが物件選びから売買契約に至るまでの大まかな流れです。
融資申込み〜決済まで
売買契約が完了しましたら、契約時に渡される“重要事項説明書”と“不動産売買契約書”と金融機関指定の必要書類(実印・口座印・住民票・印鑑証明書等必要部数は各金融機関で異なる)を持って、金融機関窓口へ出向きます。この時、事前に出向く旨の日時指定をしておかなければなりませんが、ほとんどは不動産会社担当者が執り行ってくれます。現金で購入される方はこの作業はありません。たくさんの書類に記名・捺印して融資の申込みが完了です!
さてここからがヒヤヒヤで待ち遠しい時間が過ぎていきます。だいたい3週間ほどで金融機関の審査が完了し、融資承認OKの連絡が入りますので売主様と決済日時の打ち合せをします。
決済時には買主様は残金・固定資産税の日割り額等を支払い、売主様は鍵の引き渡しを行います。売主様・買主様それぞれに必要な金額・金種(現金・振込等の別)は不動産業者さまが事前に案内で教えてくれます。
またこの時、司法書士の先生がお見えになり、売主様から買主様への名義を変更する手続き(所有権移転登記申請)をしてくれます。
売主様が金融機関から融資を受けて不動産を購入されていた場合、まだ残債(残りの借金)がある場合は“抵当権の抹消登記申請”をしてから“所有権移転登記申請”を司法書士の先生は行います。
買主様が融資を受けて購入する場合は更に“抵当権設定登記申請”もなされます。この登記申請はだいたい1週間ほどで完了しますので、権利証(今はコンピュータ化されているので“登記識別情報”といいます)が買主様に手渡されます。これで晴れて念願のマイホームが手に入るわけですが、登記された日から3ヶ月後に県税事務所(普通自動車の重量税を納めるところ)から“不動産取得税”を納めて下さいと云う通知が届くことがあります。これは築年数、土地・建物面積などから控除額が決まっていますので、大方の税額は公課証明書があれば事前に計算できます。不動産業者さんに尋ねておくことをお勧めします。
年が明けて4月終わりか5月初旬に固定資産税の納税通知書が届きますので、毎年期日までにきちんと納めて下さい。これで完了です。

     Ф睛撒ヾ悗悗陵算饋醜(記名や捺印)
    ◆融資本審査(2〜3週間)
    :金融機関から審査可否の連絡
    ぁХ荳僉憤き渡し)日時の打ち合わせ
    ァХ荳僉ΑΑη笋蠎腓亙件を引き渡し、買い主は残代金やその他諸経費を関係各所へお支払い
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